농지매매 필수 사항 농지 취득 자격 증명서 신청

 

농지취득자격증명서

 

농지취득자격증명서 - 대법원 경매공부

아파트를 사면 잔금을 치른 다음, 소유권 이전등기를 한다. 이때 등기신청서, 제1종국민주택채권매입내역, 취득세, 실거래신고서 등의 서류가 필요하다. 농지도 잔금을 지급하고 거래가 마무리되면 소유권 이전등기를 한다.

이때 농지는 아파트와 달리 필요한 서류가 하나 더 있다. 바로 농지취득자격증명서다. 보통 줄여서 '농취증'이라고 말한다. 농지취득자격증명서는 농지 매수인의 농지 소유자격과 소유상한 등을 확인 심사하여 적격자에게만 농지 취득을 허용함으로써, 비농업인의 투기적 농지 소유를 방지하고 헌법상 경자유전 원칙을 실현하기 위해 도입한 제도다.

 

정부24 농지취득자격증명서 신청 발급

농지를 취득하려는 자는 농지소재지 시구읍면에 농업경영계획서와 농지취득자격증명신청서를 작성·제출하여 영농의사와 능력을 인정받으면 거주지에 관계없이 농지취득자격증명을 발급받아 농지취득이 가능하다.

농지취득자격증명서는 농지가 소재한 읍·면사무소에 신청한다. 보통 세대원 소유의 총면적이 1천m² 미만까지는 주말체험영농으로 신청해서 농업경영계획서를 작성하지는 않는다. 하지만 세대원 소유의 총면적이 1천m² 이상이 넘어가면 농업경영계획서를 작성해야 한다.​

가령 기존의 농지가 전혀 없는 상태에서 신규로 800m를 취득한다면 주말농장용으로 신청하면 된다. 참고로 주말농장용으로 신청했기에 농업경영계획서 작성하지 않는다.

하지만 기존에 500m²의 농지가 있고 이번에 추가로 800m를 취득하는 것이라면 농업경영계획서를 작성해야 한다. 이때 주말체험영농으로 신청하면 안 되고 농업경영으로 신청한다.

다만 영농여건불리농지는 그 면적에 상관없이 농업경영계획서를 작성하지 않아도 된다. 처리기간도 농업경영계획서를 작성하지 않으면 2일 이내, 농업경영계획서를 작성하면 4일 정도 소요된다.

법원경매나 공매로 농지를 취득해도 농지취득자격증명서는 필요하다. 다만 경매와 공매는 절차가 약간 다르다. 경매 낙찰을 받으면 일주일 이내에 법원에 농지취득자격증명서를 제출해야 한다. 그래야 매각허가결정이 난다.​

만약 일주일 이내에 농지취득자격증명서를 제출하지 않으면 입찰보증금은 몰수되며 매각불허가 결정이 난다. 그래서 보통은 입찰 당일에 해당 기관을 방문해서 농지취득자격증명서를 신청한다.

이때 주의할 것이 있다. 신청만 하고 곧바로 집으로 가면 안 된다. 그러면 이틀이나 4일 후에 농지취득자격증명서를 찾아가라는 전화가 온다. 집에서 해당 읍·면사무소의 거리가 가깝다면 별 상관이 없지만, 그 거리가 200km나 된다면 난처해진다.​

그러므로 신청할 때 담당자에게 "농지취득자격증명서가 발급되면 해당 법원 경매계로 발송을 부탁합니다"라고 해야 한다. 필요하다면 우편봉투와 우표를 드리고 와도 좋다.​

지금은 온라인 신청도 가능하다. 그래서 법원과 해당 읍·면사무소 간의 거리가 가깝다면 직접 가서 신청하고, 멀다면 온라인으로 신청하면 된다. 온라인으로 신청하고 며칠 뒤에 출력해서 해당 법원으로 등기 발송하면 된다.​

그런데 농지를 취득하다 보면 별 문제없이 농지취득자격증명서를 발급받을 수 있는 것도 아니다. 간혹 농지의 일부가 도로로 쓰이고 있다거나 농지 위에 불법 건축물이 있다거나 농지 위에 묘지가 있다면, 담당자는 이를 문제 삼아 농지취득자격증명서 발급을 거부할 수도 있다. 이럴 때가 문제다.​

정부24 농지취득자격증명서 신청 발급

 

 

농지취득자격증명서 제출

일주일 이내에 경매계에 농지취득자격증명서를 제출할 수 없고, 그렇게 되면 매각불허가 결정이 날 것이며 보증금은 몰수당하기 때문이다. 그렇다면 어떻게 해야 할까?

첫 번째는 입찰 전에 위성사진이나 현장답사를 통해 해당 농지가 앞서 본 사유에 해당하는지를 살펴야 한다. 그리고 사유에 해당된다면 담당자와 미리 통화해서 사전협의를 하는 것이 좋다. 만약 낙찰 후에 알았다면 어떻게 할까? 그때는 원상복구계획서를 제출하면 된다. 보통 원상복구계획서를 작성해서 제출하면 이를 조건으로 농지취득자격증명서를 발급해준다.

원상복구계획서를 제출한다고 했는데도 담당자가 발급을 거부하는경우가 간혹 있다. 그때는 판례를 근거로 담당자와 협의하는 것이 좋다. 농지취득자격증명서와 관련한 대법원 판례는 아직 없으므로 고등법원 판례를 참고한다.​

대표적인게 부산고법 판결인데 개인적으로 찾아보기 바란다.​

보통 농지를 낙찰받고 농지취득자격증명서를 신청하면 위에 불법건축물이나 분묘가 있는 경우, 또는 농지의 일부를 도로로 사용하고 있는 경우에 담당자에 따라서 농지취득자격증명서를 발급해주지 않는 경우가 있다. 그때는 이런 판례를 참고하면 매우 유용할 것이다.​

판결 내용을 간략하게 설명하면 낙찰자는 아직 소유권 이전등기를 하지 않아 소유자가 아니다. 따라서 낙찰자에게는 원상복구를 할 수 있는 아무런 권원이 없다. 그래서 낙찰자에게 원상복구를 해야 농지취득자격증명서를 발급해준다는 것은 이해하기 힘들다. 따라서 어떤 경우라도 농지취득자격증명서는 발급되어야 한다는 취지다.​

다만 추후 잔금을 납부하고 소유권 이전등기를 한 다음에는 지상에 불법건축물이 있거나 분묘가 있거나 농지의 일부를 도로로 사용하고 있다면, 원상복구 명령이 내려질 수는 있다. 따라서 입찰 전에 농지의 현황을 잘 살피고, 현황이 농지로 사용하고 있지 않은 부분이 있다면 추후 소유권을 취득한 후 이를 복구할 계획을 미리 세우는 게 현명하다.