건축물 및 주택 용도변경 과정 (이행강제금)

건축물 및 주택 용도변경 과정 (이행강제금)​

주택이나 빌딩 같은 건축물의 용도변경이란 건축허가나 사용승인을 받은 기존 건축물의 용도를 새 용도로 변경하는 것을 말한다.​

건물이나 주택을 매입했으나 실제 사용하려는 용도와 맞지 않거나 혹은 부동산의 가치향상을 위해 건축물의 용도를 변경하는 경우가 많다.

건물을 매입한 경우를 대개 건물의 노후화로 건축한 지20~30년이 경과한 건물이 대부분이다. 때문에 건축주(매수인)은 수직이든 수평이든 증축과 리모델링을 통한 대수선을 진행하기도 한다. 건축물 및 주택을 신축하고 건축물대장이 만들어졌더라도 일정한 요건을 갖추면 건축물의 용도변경은 가능하다.​​

1. 용도변경을 해야 하는 목적
건축물은 건축물대장의 기재된 용도에 적합하도록 사용해야 한다.따라서 건축물대장상의 '건축물의 용도'와 실제 사용하고자 하는 용도가 다를 경우 반드시 용도변경을 해야 한다.

건축물대장상의 용도와 다르게 사용·수익할 경우에는 「건축법」에 따라 고발조치 및 이행강제금을 부과받을 수 있다. 또한, 「건축법」에 의한허가를 받지 않거나 시장·군수·구청장에게 용도변경 신고 없이 무단으로 용도를 변경한 경우에는 관할 관청은 해당 용도변경에 관해 시가표준액의 10% 금액으로 이행강제금을 부과할 수 있다.

이행강제금은 법적인 의무 또는 약정을 이행하지 않을 경우, 이행을 강제하기 위해 부과되는 금액을 말한다. 일반적으로 계약을 체결한 당사자가 계약 조건을 이행하지 않을 경우 다른 당사자가 이행을 요구하고, 그 요구에도 불구하고 이행이 되지 않을 때 이행강제금이 부과될 수 있다.​

이행강제금은 주로 계약에서 사용되지만, 법적인 의무를 이행하지 않을 경우 법원이 법적으로 지시하는 경우에도 적용될 수 있습다. 예를 들어, 어떤 사람이 법원의 명령에 따라 특정 행동을 해야 하는데 그를 이행하지 않을 경우, 법원은 이행을 강제하기 위해 이행강제금을 부과할 수 있다.

이행강제금의 목적은 다른 당사자에게 불이익을 최소화하고, 계약이나 법적 의무를 지키도록 유도하는 것이다. 이행강제금은 이행을 강제하는데 사용되기 때문에, 일반적으로 이행금액보다 크게 설정되지 않는다. 이러한 이유로 이행강제금은 미리 계약서에 명시되어 있으며, 이를 준수하지 않을 경우 법적 제재를 받을 수 있다.​

2. 건축물의 용도에 따른 시설군의 분류​
건축물을 사용할 용도와 건축물대장의 용도가 다를 경우에는 사용할 용도가 건축물의 용도 중 어느 시설군에 속하는지를 먼저 알아봐야 한다.

건축물을 구분하는 방식은 2가지가 있는데, 용도별로 나누는 것과 시설군으로 나누는 것이 있다. 건축물을 시설군으로 구분하는 이유는 건축물의 용도를 변경하는 절차에 따라 허가절차와 신고절차로 나뉘기 때문이다.​​

위의 이미지와 같이 하위군에서 상위군으로 변경하느냐, 상위군에서 하위군으로 변경하느냐에 따라 그 방법도 달라진다.

예를 들면 8번째 주거업무시설군인 단독주택을 7번째 근린생활시설군인 미용실로 용도변경하고자 할 때는 상위 시설군으로 용도변경하므로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다.​

반대의 경우로 7번째 근린생활 시설군인 음식점을 8번째 주거업무시설군인 단독주택으로 용도변경하고자 할 때는 하위 시설군으로 용도를변경하는 경우로 시장·군수·구청장에게 신고만 하면 된다. 건축물의용도변경 방법은 다음 표를 참조하면 된다.​

허가대상
각 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우

신고대상
각 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군에 해당하는 용도로 변경하는 경우

건축물대장 기재사항변경 신청대상
각 시설군 중 동일한 시설군 내에서 용도를 변경하는 경우

제1종 근린생활시설을 제2종 근린생활시설 중 단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 고시원으로 변경하는 경우​

용도변경 행위 없이사용 가능한 대상
용도별 건축물의 분류표상에 동일한 호에 속하는 건축물을 상호 간에 변경하는 경우

제1종 근린생활시설을 제2종 근린생활시설 상호 간의 변경 (단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 고시원은 제외)​

건축물 및 주택 용도변경할 때는 우선 변경하려는 용도가 「국토계획법」에 해당 용도지역 · 용도지구 안에서 건축할 수 있는 용도인지 고려해야하며,​

건축법령과 타 법령을 함께 검토해 변경하려는 용도의 건축기준을 일일이 충족시켜야 한다.​

만일 건축물 및 주택 용도변경을 위한 기존 건축물의 수선 또는 변경이 필요한 경우에는 다음의 내용을 고려해야 한다.​

첫 번째, 허가·신고대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상인 경우에는 「건축법」에 의한 사용승인을 받아야 한다

두 번째, 허가대상인 경우로서 용도변경 부분의 바닥면적 합계가 500㎡ 이상일 경우 수선 변경할 때 건축사가 작성·제출한 설계도면이어야 한다.​

일단 건축물대장을 1부를 떼어서 시·군·구 건축과를 방문해 상담하면 된다. 민원인 담당자는 업무 자체가 민원인의 고민을 해결해주는 일이다.​

민원인의 '건축물의 용도와 사용하려는 '실사용 용도'를 설명하면 담당자는 용도변경 절차에 대해 처음부터 끝까지 친절하고 정확히 알려준다.​

① 용도변경 신고 절차
상위군 시설에 속하는 건축물의 용도를 하위군(건축기준이 약한 시설군)에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 신고 대상이다. 구비서류는 용도변경신고서, 해당 층의 용도변경 전·후 평면도, 변경되는 내화·방화 피난 또는 건축설비에 관한 도서 등

② 용도변경 허가 절차​
하위군(건축기준이 약한 시설군에 속하는 건축물의 용도를 상위군 시설에 해당하는 용도로 변경하는 경우에는 허가 대상이다.
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③ 건축물대장 기재사항 변경
시설군 중 같은 시설군 안에서의 변경은 건축물대장 기재 내용 변경을 신청하면 된다. 특별자치 시장·특별자치 도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재 내용의 변경을 신청해야 한다.