아파트 재건축 재개발 절차 및 차이 알아보기

아파트 재건축 재개발 절차 및 차이 (지역주택조합)

오늘은 아파트 재건축 재개발 절차 및 차이에 대해서 쉽고 확실하게 알아보고 또다른 유형이자 위험한 아파트 투자인 지역주택조합까지 알아보려고 합니다.

재건축과 재개발은 다른 성질을 갖고 있기때문에 이 두 차이를 잘 알아야지 추후에 재개발, 재건축에 투자를 했을 때 성공확률을 높일 수 있습니다. 지금부터 재건축, 재개발 절차와 차이점을 모른다면 밑에 내용을 확인해 봅시다.

 

 

재건축과 재개발 정의

우선 재건축 재개발의 정의를 알아보죠. 이 둘은 도시 및 주거환경정비법에 근거합니다. 재건축은 정비기간시설이 양호한 지역에서 기존의 낡은 주거공간을 허물고 그 대지 위에 주택을 다시 짓는 일을 말합니다. 보통 건물을 부수고 다시 짓는 일은 민간사업 성격이 강합니다.

반대로 재개발 같은 경우에는 정비기간시설이 열악한 도시기능을 회복하기 위해 주택 뿐만 아니라 도시 경관을 재정비하는 일을 말합니다. 아무래도 건축물 하나를 부수는게 아니라 그 건축물이 포함된 도로, 공원, 주차장, 학교등 여러가지 부분들을 다 재정비하는 사업이기 때문에 공공사업의 성격이 강하다고 볼 수 있습니다.

일반적인 경우의 재건축 과정입니다. 상대적으로 재개발 절차에 비해서 속도가 빠르다고 이해하면 됩니다. 재개발 절차는 위의 재건축과 비교할때 몇가지 절차가 더 있고 기간이나 속도가 더딥니다. 아무래도 땅의 지도를 바꿔버리는 사업이기 때문입니다.

재건축과 재개발의 차이점

그럼 재건축과 재개발 차이점이 무엇인지 알아볼게요.

첫번째, 정비기반시설

재건축은 정비기반시설이 양호합니다. 즉 이말은 동네 환경은 괜찮은데 아파트나 빌라 공간이 협소, 부식, 놋물 등의 이유로 새로 짓는 것입니다.

반면, 재개발은 정비기반시설이 열악합니다. 그러니깐 건물 뿐만 아니고 그 동네 단체가 열악하다고 보고 동네를 바꾸는 사업이 재개발입니다.

두번째, 조합원 자격

재건축의 경우 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원 자격이 부여됩니다. 반면, 재개발 경우는 토지나 건축물 중에서 한 개의 소유권만으로도 조합원 자격을 가질 수 있습니다.

세번째, 강제성

재건축의 경우 사업에 동의하지 않으면 조합원이 되지 않을 수 있고 매도 청구 행사도 할 수 있습니다. 반면, 재개발의 경우에는 강제로 조합원 지위를 가지게 되어 사업에 찬성하지 않아도 추진이 시작되고 해당 지역 소유자는 모두 조합원 지위를 가지게 되는데 즉, 내가 싫어도 조합원이 되어버리는 강제성이 있는 것이 재개발이고, 강제성이 덜 한 것이 재건축입니다.

네번째, 안전진단

재건축은 안전진단을 통과해야 합니다. 재개발의 경우는 안전진단이 불필요합니다. 최근에 안전진단을 통과하지 못한 단지들이 이슈가 되었다가 완화가 되면서 호가 오른 곳들이 있습니다. 재건축 같은 경우는 사업시행을 하기 전에 안전진단을 통과하는 것이 필수 조건입니다.

다섯번째, 재건축초과이익환수제

이름부터 아시겠지만, 재건축 같은 경우 재건축 초과이익환수제가 해당이 되고, 재개발은 해당이 없습니다.

재건축초과이익환수제에 대해서 잘 모르는 시는 분들도 계실텐데 정의상으로는 재건축을 통해 조합원이 얻은 이익에 인근 집값 상승분과 비용등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘었을 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 즉 시세가 오른 만큼의 일정부분을 국가에 반납하는 것으로 보면 됩니다.

위에서 재건축과 재개발의 차이점을 간단히 짚어보았는데 장점만 있는건 아닌데요. 이제부터는 리스크에 대해서도 알아볼게요..

재건춛, 재개발 리스크

첫번째, 재개발은 구역이 지정됐다가 해제되는 경우가 있습니다.

그러니깐 사업이 아예 무산될 수도 있는 리스크가 있는것입니다. 예를 들면, 은평구의 증산 4구역, 영등포구 신길 6구역이 지정이 되었다가 해제가 된 사례처럼 해제가 되는 사유도 굉장히 많습니다.

국가가 생각하기에 문화관광 보호차원에서 해제하는 경우도 있고 일몰제를 시행해서 해제하기도 합니다.

일몰제란?

일정기간 내 추진위원회나 조합설립인가 혹은 사업계획 승인 신청 등을 완료하지 못한 구역에 해당 지자체가정비구역 지정을 직권해제 하는 것을 말합니다.

2020년에 서울 재건축은 23곳, 재개발은 15곳 총 38곳이 정비구역에서 해제된 적이 있습니다.

두번째 리스크는 사업기간이 오래 걸린다는 것입니다.
왜냐면 절차가 상당히 긴데요. 예를 들어서 재개발 절차 같은 경우에는 구역지정/기본계획단계>조합설립단계>건축심의>사업시행인가>시공사선정>분양신청(조합원물량)>관리처분인가>이주개시공고>철거>일반분양 이 모든 단계를 거쳐야 마무리 되기 때문입니다.

재건축 절차 또한 이와 크게 다르지 않게 길고 복잡합니다. 실제로 재개발 재건축 절차는 통상 조합설립 단계까지 3년 이상이 걸리기도 하고, 사업 소요기간이 긴 만큼 자신이 투자한 자금을 회수하기까지의 기간이 굉장히 오래 걸릴 수 있기 때문에 충분한 여유자금으로 해야 합니다. 여유자금으로 재개발 재건축에 접근하는 것이 좋습니다.

마지막으로 지역주택조합과는 차이까지 확인해봅시다.
재건축 및 재개발과 항상 꼬리표처럼 따라다니는 지주택. 바로 지역주택조합입니다. 단적으로 이야기 하면 지역주택조합은 원수에게 권하는 주택입니다.

 

 

지역주택조합이란

조합설립인가 신청일 이전 동일권역에서 6개월 이상 거주해 온 무주택자나 소형 주택 소유자들이 직접 조합을 만들어 사업주체가 된 후 아파트를 짓는 것을 말합니다.

국가가 주도하거나 대형 건설사가 진행하지 않아도 자체적으로 거주민과 소유자가 조합을 만들어 아파트를 짓는 것이라 보시면 될 것 같은데, 지역주택조합 같은 경우에는 별도의 청약통장이 필요하지도 않고 재건축 및 재개발 정비 사업과는 다르게 임대주택 의무 비율도 없습니다. 또 조합원 우선 분양권도 있고, 토지 확보나 시행사 이윤등 각종 부대비용을 절감 할 수 있어서 일반 아파트 보다 분양가가 10~20% 정도 저렴한 편입니다. 하지만 지역주택조합 같은 경우에는 리스크도 상당히 높은 편입니다.

예를 들면 사업계획 승인을 위해서 토지확보와 조합원 모집 요건이 필수인데 이를 충족하지 못해서 사업이 무기한 연장 될 수도 있고 생각하지도 못했던 추가 분담금이 발생 할 수도 있습니다.

또, 조합원 수가 부족하거나 토지확보가 충분히 되지 않았음에도 마치 사업이 확정된 것처럼 과장광고를 해서 피해자가 생기기도 한 것이 최근 사례들입니다. 최악의 경우는 사업이 장기화 되었다가 조합이 해산되기도 하기때문에 신중하고 신중하게 접근을 해야합니다. 이런 일들은 지역주택조합에서는 흔하게 발생하는 일들입니다.

지금까지 재건축 재개발 절차와 차이, 그리고 지역주택조합과는 어떤 차이가 있는 지 알아보았습니다. 이제 좀 부동산에 대해 감이 잡히셨으리라 생각합니다. 부동산이란 기본부터 튼튼하게 알아야 리스크를 줄일 수 있다는걸 명심하시기 바랍니다.