부동산담보대출 규제 주담대 LTV DTI 및 차주단위 DSR 40% 요약

부동산담보대출 규제 주담대 LTV DTI 및 차주단위 DSR 40% 요약

주택 담보대출, 자신이 소유한 주택(아파트, 오피스텔 등)을 담보로 활용하여 자금을 빌리는 재무 도구다. 이 대출은 건전한 사회 경제 활동을 촉진하는데 기여한다.

왜냐하면 주택 담보대출을 받게 되면 자신의 거주지에 대한 책임감을 가지며, 이 대출을 상환하기 위해 더욱 열심히 사회적으로 활동하고 노력할 것이기 때문이다. 오늘은 부동산담보대출 규제 DSR LTV DTI에 알아보고 차주단위 DSR 및 DSR 40% 의미 및 계산하는법도 배워보자

부동산 담보로 대출을 받을 때 중요한 요소 중 하나는 LTV 비율이다.​ LTV는 Loan-to-Value의 약자로, 주택 또는 부동산의 가치 대비 얼마나 많은 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표다. 예를 들어, LTV 60%인 경우, 주택 가치가 1억 원이라면 최대 6,000만 원까지 대출을 받을 수 있다. LTV 비율은 부동산 시장의 안정을 유지하고 과열을 방지하기 위한 정부의 규제 정책 중 하나로 사용된다.

2023년 8월부터 생애 최초 주택 구입자는 주택을 처음 구매하는 경우를 말한다. 이제 규제 지역 여부에 관계 없이, 이러한 첫 주택 구매자들에게는 LTV(Loan-to-Value) 상한이 80%로 확대되었다. 또한, 주택 가격에 제한이 없으며, 주택담보대출비율(DTI) 규제도 더욱 완화되었다.​

한편, 다주택자는 1주택을 초과하여 주택을 소유한 경우를 말한다. 다주택자의 경우, 규제 지역에서는 LTV 상한이 40%로 적용된다. 조정 지역에서는 주택 가격이 9억원 이하인 경우 LTV 상한이 40%, 9억원을 초과하는 경우 LTV 상한이 30%로 적용된다. 반면, 비 규제 지역에서는 LTV 상한이 70%로 적용된다.​

투기 지역은 집값 상승세가 빠르거나 투기 과열이 우려되는 지역을 가리킨다. 이러한 지역에서는 LTV 상한이 30-40%로 적용된다.

반면, 조정 지역은 투기 지역을 벗어난 지역을 말하며, 여기서 주택 가격이 9억원 이하인 경우 LTV 상한이 40%, 9억원을 초과할 경우 LTV 상한이 30%로 적용된다. 마지막으로, 비 규제 지역은 투기 지역이나 조정 지역으로 지정되지 않은 지역을 의미하며, 이 지역에서는 LTV 상한이 70-80%로 적용된다.

DTI (Debt To Income)는 총부채 상환 비율을 나타내는 지표다. 이 비율은 개인 또는 가구의 연간 소득 대비 부채 상환액이 어느 정도인지를 나타내며, 소득을 기준으로 어느 수준 이상의 대출 원리금을 상환하기 어려울 경우 해당 대출을 받을 수 없다는 것을 의미한다.

예를 들어, 연간 소득이 5,000만 원이라고 가정해보자. 만약 DTI가 40%로 제한되어 있다면, 이 경우 1년에 최대 2,000만 원까지의 부채 상환액만을 대출로 받을 수 있다. 이 비율을 초과하는 대출을 받기 위해서는 소득을 늘리거나 다른 부채를 감소시켜야 한다. 그렇지 않으면 대출 신청이 어렵다는 것이다.

DSR (Debt Service Ratio)은 최근에 등장한 개념으로, 연간 소득을 기준으로 모든 부채 원리금 상환 비율을 나타내는 지표다. 이 지표는 주택담보대출 원리금 뿐만 아니라 학자금 대출, 카드론, 신용 대출 등을 모두 고려한다. 따라서 DSR은 DTI에 비해 더 엄격한 기준을 갖고 있다.

예를 들어, 연간 소득이 5,000만 원이라고 해보자. DSR 40%의 조건을 가진 경우, 모든 대출 상환액이 2,000만 원을 초과해서는 안된다. 만약 주택담보대출 원리금이 2,000만 원이고, 다른 대출 상환액이 1,000만 원이라면 대출을 받을 수 없다. 이는 DSR의 엄격한 기준 때문에 발생하는 사항이라 그렇다.

2023년 8월 기준으로 신규대출은 DSR 상한액이 40%이고 기보유중인 대출 원리금 상환액이 40% 초과하면 DSR 상환은 40%이고 기보유중 대출 원리금 상환액이 40% 미만이면 DSR 70%가 적용된다

신규 취급액은 금융회사에서 새롭게 대출을 승인한 금액을 나타낸다. 신규 취급액의 DSR(Debt Service Ratio) 상한은 40%로 제한된다.​

기 보유 중인 대출의 원리금 상환액이 40%를 초과하는 경우, 이는 해당 금융회사에서 이미 보유 중인 대출의 원리금 상환액이 40%를 초과하는 상황을 나타낸다. 이 경우, 신규 대출의 DSR 상한은 40%로 적용된다.

그러나 기 보유 중인 대출의 원리금 상환액이 40% 미만인 경우, 이는 해당 금융회사에서 이미 보유 중인 대출의 원리금 상환액이 40% 미만인 경우를 의미한다. 이 경우, 신규 대출의 DSR 상한은 70%로 확대된다.

DSR은 대출자의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율을 나타내며, DSR 상한이 높을수록 대출 한도는 증가하지만 대출 상환 부담 역시 커질 수 있다. 2023년 8월부터는 차주 단위 DSR 규제가 강화되어, 모든 금융권에 동일한 DSR 규제가 적용되고 있다.

또한, 신용카드론과 할부금융 등 주택 담보가 없는 대출 상품도 DSR 산정에 포함된다. 이로 인해 대출을 받기 위해서는 소득 대비 부채 비율을 낮추는 것이 중요해졌다.​

DSR, 즉 Debt Service Ratio는 대출자의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 비율을 나타내는 지표표라고 앞서 설명했다. 이 지표는 주로 대출자의 상환 능력을 고려하여 대출 한도를 결정하는 데 사용되는데 2023년 8월부터 시행된 차주단위 DSR 규제는 모든 금융권에 동일하게 적용되며, 주택 담보가 없는 대출 상품인 신용카드론과 할부금융도 DSR 산정에 포함되었다. DSR 40%의 개념은 대출자의 연간 원리금 상환액이 연간 소득의 40%를 초과하지 못하도록 제한하는 규제를 의미한다.

다시 말해, 대출자가 연간 1억 원을 벌 경우, 연간 원리금 상환액은 4천만 원을 넘을 수 없다는 것을 의미하는 것으로 이는 대출자가 자신의 소득 범위 내에서 대출 상환을 할 수 있는지를 평가하는 중요한 요소 중 하나라는 의미다.​

DSR을 계산하는 방법은 다음과 같다.
DSR = (연간 원리금 상환액) / (연간 소득)

연간 원리금 상환액은 대출의 원금과 이자를 합한 금액으로, 연간 소득은 근로소득, 사업소득, 연금소득 등 모든 소득을 합산한 금액을 나타낸다.

아래는 DSR 계산의 예시다.
대출자의 연간 소득이 1억 원이고, 대출의 연간 원리금 상환액이 5천만 원인 경우, DSR은 50%이다. 대출자의 연간 소득이 1억 원이고, 대출의 연간 원리금 상환액이 4천만 원인 경우, DSR은 40%이다.

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