전환보증금 중요성 국민 장기 청년 공공 임대아파트 주택 알아보기

전환보증금 중요성 국민 장기 청년 공공 임대아파트 주택 요약

국민 장기 청년 공공 임대아파트 주택에 있어서 임대료를 보증금으로 꼭 전환해야하는 이유에 대해서 알아봅시다.​

전환보증금 제도

전환보증금 제도는 국민 장기 청년 공공 임대아파트 주택 관심을 가지는 많은 분들이 이미 알고 있는 제도이지만 처음 이신 분들을 위해서 쉽게 설명하도록 하겠습니다.
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상호전환

상호전환은 임대료(월세)나 보증금을 높이거나 낮추는 방법입니다. 임대주택은 보증금과 임대료가 고정되어 있지 않고 선택에 따라 변경이 가능합니다.​

SH의 경우 국민임대, 행복주택, 리츠와 같은 유형에 따라서 임대료를 보증금으로 전환 할 수 있는 비율이 60%, 50%, 20%로 정해져 있습니다.​

 

 

전환보증금 왜 꼭 해야할까

임대료를 보증금으로 전환할 때 사용하는 전환이율은 국민임대의 경우 6.7%, 행복주택은 6%입니다.

이율이 너무 높다고 생각할수 있는데 전환이율은 높을 수록 입주자에게 유리하다는걸 알아야 합니다. 쉽게 설명드리면 SH공사에서 금리 6.7% 또는 6%로 짜리로 1년 정기예금을 판매한다고 생각하면 됩니다.​

유불리를 확인해 봅시다. 예를들어 최근에 지인이 당첨된 행복주택을 보면,​ 보증금은 103,300원과 월 임대료 370,000원이었습니다. 행복주택은 임대료의 50%를 보증금으로 전환할 수 있고 전환이율은 6%입니다.

기본임대료는 37만원이고, 50%는 185만원입니다.​

185,000 / 6% * 12개월 = 3700만원
3700만원을 더 내면, 185,000 * 12개월 = 222만원

연 222만원의 임대료가 절감됩니다. 3700만원으로 222만원을 번 셈이 되는 것입니다.
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같은 금액을 은행에 넣으면 이익은?

이 돈을 은행에 넣었다고 생각해볼게요. 시중 금리가 지금은 높긴 하나 통상적인 금리밴드가 2%중반이 많았고 2024년부터 금리가 내려갈 가능성이 크니 2.22%로 잡고 보면 이자소득세를 제외하고 받는 이자소득은 연 702,019원입니다. SH 보증금에 넣어두면 222만원을 벌 수 있는데 은행은 70만원이라는 이야기입니다.​

대출을 이용하는것도 방법

은행돈을 이용하는 방법도 있는데요. 국민 장기 청년 공공 임대아파트 주택 전환보증금 넣을때 대출을 이용합니다.​ 우리에겐 최소 6% 금리를 보장하는 SH 보증금 예금이 있으니까 6% 이하의 대출금리라면 무조건 이익입니다.

임대료 99,000원을 임대보증금으로 전환 할 경우
전환보증금 19,800,000원(대출)
대출이자 62,040원(19,800,000 * 3.76% / 12)
99,000원 - 62,040원 = 36,960원 이익

결국 월 36,960원이 이익을 얻는 것입니다.​ 알면 알수록 좋습니다. 지인의 경우에 현재 살고 있는 행복주택 래미안솔베뉴는 꿀혜택인 신혼부부전용 전세자금대출을 받았고 금리는 1.4%로 실행중입니다. 동일하게 임대료를 보증금으로 전환했고 임대료 185,000원을 줄이는 대신 이자 43,166원을 더 냈습니다.

임대료 185,000원을 보증금으로 전환할 경우
전환보증금 37,000,000원(대출)
대출이자 43,166원 (37,000,000 * 1.4% / 12)
185,000원 - 43,166원 = 141,834원 이익
월 141,834원이 이익을 보고 있는 것입니다.

이렇게 놓치면 손해인 상호전환은 100만원 단위로 1년에 한번만 가능합니다. ​

 

 

전환보증금 신청하는 법

이제 어떻게 국민 장기 청년 공공 임대아파트 주택에서 신청하는 지 알아봅시다. 처음 입주하는 분이라면 관할 센터에 문의해서 금액과 계좌번호를 안내 받고 잔금과 함께 입주시 납부합니다. 간단하게도 이게 끝이긴 합니다.​

입주한 날 부터 일할 적용되서 바로 할인을 받을 수 있습니다. 이미 살고 있는 분들도 가능합니다. 한가지 다른 점은 바로 적용되지 않는다는 것입니다. 상호전환 신청을 하고 전환보증금을 납부하면 다음달 임대료부터 적용됩니다.​

대출한도도 높습니다. 제 1, 2금융권에서 보증금의 95%, 80%를 대출이 가능한데 전환보증금까지 포함해서 전부 대출 가능하니까 걱정않아도 됩니다. 물론, 반대의 경우도 가능합니다.​

임대료를 늘리고 보증금을 줄일 수도 있습니다. 보증금이 부담되시는 분은 충분히 선택 할 수 있지만 추천하고 싶지는 않은데 이때의 전환보증금 이율은 4%입니다. ​

4년전에는 임대료 전액을 보증금으로 전환하는 것도 가능했습니다. 국민임대, 재개발임대 아파트도 장기전세와 같은 전세가 많았습니다. 그러나 SH공사 이자손실이 연간 300억을 넘어서면서 완전전세로 전환 할 수 있는 혜택은 사라졌습니다. 오늘은 국민 장기 청년 공공 임대아파트 주택 상호전환제도에 대해서 알아보았습니다.