부동산 재테크 재건축 재개발 투자 수익성 높이기

아파트 재건축 재개발 투자 수익성 높이는 방법(부동산 재테크)

아파트 재건축 재개발 투자 시 부동산 재테크 수익성 측면에서 접근해보려고 한다. 이전에 설명한 대로 재건축 재개발은 사업진행 여부가 결정되는 관리처분인가가 난 후에는 어떤 물건이든 프리미엄이 상승하기 마련이다. 안정성은 확보되는 반면, 수익성은 감소하는 모양새 나온다. 서울의 경우 관리처분인가가 떨어진 물건의 프리미엄은 최소 1~2억 원가량 형성되는 게 보통이고, 강남·잠실.송파권은 그 이상이 붙기도 한다.

 

수익성이라는 측면만을 따졌을 때에는 그리 좋은 타이밍이 아닌 셈이다. 그럼에도 불구하고 아파트 재개발·재건축 투자는 관리처분인가가 난 후에 해야 한다. 투자는 투기가 아니다. 리스크가 높은 수익을 노리기보다는 안정적이고 지속적인 수익을 추구하는 것이 바람직하다. 수익성과 안정성의 두 마리 토끼를 모두 잡으려면 다음과 같은 몇 가지 조건이 필요하다.

 

• 사업 진행 여부에 대한 확실한 근거
• 프리미엄이 형성되기 전 해당 지역 내 물건 선매입
• 수년간 진행될 사업 기간에 묶어둘 자금의 유동성 확보​

 

하지만 어느 것 하나 쉬운 부분이 없다. 특히 가장 중요한 사업진행 여부는 그 누구도 확신하지 못한다. 당장 내일이라도 시작될 것처럼 여겨지던 사업도 하루아침에 백지화될 수 있는 까닭이다. 여기서 한 가지 더, 재개발 투자에도 '틈새 타이밍'이 있다. 바로 감정 가격이 나온 후 이주가 시작되는 시기다.

 

감정 가격에 대한 기대가 높았던 조합원들은 다소 낮게 나온 금액을 보고 이른바 '실망 매물'을 내놓는 경우가 많다. 안타깝긴 하지만 이주비만으로는 새로운 거주지를 구하지 못하는 사람들 역시 어쩔 수 없이 매도를 결정하게 된다. 또한 오랫동안 주택에 거주하던 어르신들은 아파트는 닭장 같아서 살기 싫다며 매도 후 또 다른 지역의 주택으로 옮기기도 한다. 재개발·재건축 투자에 있어 수익성과 안정성 모두를 잡기는 매우 힘들다. 이러한 현실에서 재개발·재건축 투자로 인해 어려움을 겪어봤던 나로서는 '안정성>수익성'이란 공식에 충실할 수밖에 없다. 아무리 높은 수익도 결국 사업이 결정된 후에야 보장을 받을 수 있기 때문이다. 그렇다고 무조건 관리 처분 인가 후 매입을 하라는 것은 아니다.

 

 

 

요즘같이 재개발 시장이 활성화되고 누구나 재개발이 돈이 된다는 것을 알 만큼 보편적인 시장이 된 때에는 관리 처분인가가 난 후 엄청난 프리미엄이 붙기 마련이다. 이럴 때에는 남보다 조금 앞서 투자를 해야 한다. 개인적으로 추천하는 선점 시기는 감정 평가가 난 후다. 감정 평가액에 실망한 소유주가 내놓은 이른바 '실망 매물'을 매입하거나,아예 감정 평가가 나기 전에 빌라를 선매입 하는 것도 좋은 방법이다. 빌라를 추천하는 이유는 주택에 비해 시세가 낮고, 거래 사례비교법으로 감정 평가가 나 주택보다 감정 가격이 높게 나오기때문이다. '안정성에 기초한 최적의 재개발·재건축 투자 타이밍은 관리처분 인가 후' 잊지말아야 할 부분이다. 그러면 많은 사람들이 이렇게 반문할 것이다.

 

관리처분인가가 나면 벌써 프리미엄이 붙어 가격이 높아지는데 투자하기 늦지 않나요?" 그렇다. 관리 처분 인가가 난 지금의 서울 재개발 물건은 프리미엄이 몇 억 원씩 올라가 있다. 그러나 재개발·재건축 투자가 활발하지 않았던 때에는 프리미엄이 적거나 아예 없는 지역도 있었다. 결국 투자자들이나 현지인들이 투자처로서의 가치를 깨닫기 전에 선점하는 것이 중요하다. 과거 그런 곳이 서울이었다 첫 번째는 단기 투자를 목적으로 했을 때로, 일반 분양이 시작되는 시기에 매도를 하는 것이다. 사업자 측에서 모델하우스를 비롯한 각종 홍보활동을 병행하기 때문에 사람들의 관심이 높아지고 결국 가격 상승으로 연결되는 까닭이다. 단, 단기 투자인 탓에아주 높은 수익률을 기대할 수는 없다.

 

참고로 입주권은 매입 후 1년이 넘으면 일반 과세가 부과되기 때문에 재개발은 매도 타이밍이 다소 짧아도 괜찮다. 물론 더 많은 수익을 위해서라면 투자 기간을 길게 가져가도 무방하지만, 다른 투자처가 있다면 지금까지의 수익으로 재투자를 하는 것도 좋은 선택이다. 두 번째는 실질적인 입주가 시작되었을 때다. 사람들은 건물이지어진 것을 직접 확인하게 되면 '견물생심'이라는 말마따나 욕심을 갖게 마련이다. 특히 실거주자의 관심이 가장 높은 시기이기때문에 가격 상승의 여지가 많다. 단, 입주권도 중도금 대출이 필요한 단지가 있기 때문에 이 부분도 확인해야 한다.

 

물론 사업성이 좋은 단지는 중도금 대출이 없는 경우도 있다. 이 방식의 투자는 입주권 계약금이 있을 시 자금이 조금 더 들 수도 있다. 세 번째는 전세를 한 번 거치고 2년 후에 매도하는 것이다. 결론적으로 이 시기에는 투자 수익이 극대화되는 경우가 많다. 주변 시세보다 낮게 분양된 물건이 시간이 지나면서 이를 따라잡거나 역전하게 되는 까닭이다. 해당 지역의 부동산 시장에 아직 상승 여력이 있다고 판단되고, 자금 유동성이 확보되었다면 2년 정도 전세를 돌린 후 매도하는 것이 좋다. 단, 해당 지역에 입주량이많다면 전세 가격이 낮게 책정될 수 있으므로 어느 정도 여유자금을 가지고 있어야 한다.

 

재개발·재건축 투자는 결코 도깨비방망이가 아니다. 많은 사람들이 갖고 있는 재개발·재건축에 대한 환상은 그야말로 환상에 불과할 뿐, 정작 내 손에 쥐기는 매우 힘들다. '틈새시장'을 잡는게 중요하다. 앞서 이야기했던 응암동도 재개발 당시에는 주목받지 않았지만 결국 수억 원의 수익을 투자자들에 안겨주었다. 굳이 가지 않아도 될 가시밭길을 선택하지 말자. 투자자라면 좀 더 쉽고 안정적인 길을 찾는 눈을 가져야 한다. 서울이라는 전쟁터에서 벗어나 쾌적한 다른 지역에서 내 입맛에 맞는 투자처를 찾아볼 것을 권한다.