서울 부동산 집값 폭락에 대응하기

부동산 서울 집값 하락 전망 팽배, 폭락에 대응

거래가 끊기고 매물이 쌓이고 급매가 소진이 안되면서 부동산 전망이 좋지 못합니다. 상승보다는 부동산 하락, 집값 폭락론이 계속해서 대두되고 있습니다.

주식이든 부동산이든 상승기가 있으면 하락기가 있는 게 당연한 자산 사이클입니다. "23년부터 본격적인 부동산 대세 하락 시작이다, 3기 신도시 공급폭탄 떨어지면 부동산은 끝이다, 인구 절벽이다, 금리 인상한다, 영끌족 망한다." 마치 부동산 폭락을 바라기라도 하는 것처럼 들릴 지경입니다.

 

 

부동산 하락기 영끌은 금물

이런 부동산 하락기에 조언할수 있는건 영끌은 망한다 말고는 없습니다. 영끌로 부동산 자산을 취득하는 건 정말 위험한 방법입니다. 집값 하락기가 지나서 상승기가 온다는 걸 머릿속으로는 알아도 여유가 없으면 뇌동매매를 하게 됩니다. 그래서 아무리 부동산 분위기가 뜨거워도 영끌은 추천하지 않습니다.

집값 하락폭 예측은 불가능

23년에 진짜 집값 하락한다고 하더라도 얼마나 하락할지를 예측할 수 있는 사람이 있을까요. 신이 아니라면 장담컨대 아무도 모릅니다. 하물며 누구나 자기 생각을 말할 수 있는 유튜버들이 맞힐 수 있을까요ㅡ 그저 마음의 위안이 되는 말, 듣고 싶은 말만 찾아 듣는 건 아닌지 잘 생각해봐야 함니다. 부동산 하락 지점, 상승지점을 정확히 맞힐 수 있다면 유튜브를 하는 게 아니라 진작에 부자가 됐을 것입니다.

부동산 전망 폭등 가능성

그렇다고 부동산 시장이 폭등한다고 생각하지는 않습니다. 그냥 본인의 그릇에 맞는, 평생 살 보금자리를 마련한다고 생각하고 접근하는게 지금은 좋습니다. 그래도 충분히 공부해야 하는 이유는 본인의 행동에 확신을 갖기 위해서 입니다. 미래는 예측할 수 없지만 어느 정도의 확신은 있어야 부동산 하락기가 와도 크게 신경 쓰지 않을 수 있습니다.

남의 말만 듣고 가볍게 판단해서 매수하면 부동산 시장 상승기에는 더 오를까 봐 욕심 때문에 못 팔고, 하락기에는 불안에 떨다 뇌동매매할 가능성이 큽니다. 공부를 통해 확신을 갖추고 하락장이 왔을 때 어떻게 대비할지 머릿속에 그릴 수 있다면 크게 두렵지 않을것입니다.

다주택자의 전략

개인적으로 하락장이 왔을 때 모든 주택을 처분해서 똘똘한 1주택으로 갈아타는게 지금은 유효해보입니다. 그동안 집값을 보면 상급지와 하급지의 차이는 상승기 때 더 많이 벌어졌습니다. 반대로 하락기 때는 그 갭이 감소하게 됩니. 갈아타기 가장 좋은 타이밍은 하락기입니다.

부동산 하락기 거래 감소는 필연적

집값이 떨어지는 것보다 무서운 게 팔고 싶을 때 팔 수 없다는 것입니다. 그건 공포인데 개인적으로 남들이 선호하는 신축, 특히 초등학교가 바로 근처에 있는 곳들만 들고가라고 조언하고 싶습니다.

중학교랑 고등학교는 조금 멀어도 상관없지만, 어린 자녀를 둔 부모라면 초등학교만은 아파트단지 안에 있거나 신호등을 건너지 않는 곳이길 바라기 때문에 그래도 수요가 보장이 됩니다.

이런 곳들은 하락기가 와서 매도가 안 될 수는 있어도 전세는 잘 나갑니다. 자금이 묶일 걱정이 없습니다. 전세가가 높게 형성되면 매매가랑갭이 줄어들어서 투자자가 붙습니다. 하락기라도 용감하게 투자하는 사람들이 있기 때문입니다. 그래서 신축, 초등학교, 교통 호재, 일자리가 탄탄한 곳이라면 나중에 하락기가 와서 갈아탈 때도 크게 어렵지 않고, 상급지와의 갭도 더 적어질 것이라고 부동산 시장을 보고 있습니다.

앞으로 부동산 시장 투자 전략

자산을 부동산에 국한하지 말고 원화자산, 달러자산으로 나누고 부동산뿐만 아니라 주식, 채권, 금, 코인 등 다양하게 나눠서 유지하는 게 좋습니다.

또 시세차익형 자산만이 아니라 수익형 자산도 준비하시기 바랍니다. 자산을 더 크게 증식하는 게 아니라 꾸준히 안정적으로 수익을 내는게 인플레이션 시대에는 중요합니다. 가급적 자산을 다각화하는 것이 좋습니다.

나이에 따른 투자 전략

나이가 어릴수록 시세차익형에 비중을 두고, 나이가 많을수록 수익형 자산에 비중을 두는 것이 좋습니다.

보통 “100에서 내 나이를 뺀 만큼의 비중을 공격적인 시세차익형 자산으로 가지고 가라"라는 말을 많이 합니다. 본인 성향에 맞게끔 구성하되, 현금흐름에 집중해야 합니다.

아무리 시세차익이 큰 주식이나 부동산을 갖고 있더라도 수익실현을 하지 않으면 숫자에 불과합니다. 볼 때마다 기분이야 좋겠지만 현재내 인생에는 큰 도움이 되지 않는 것입니다.

 

 

부동산 시장 전망, 전세가는 상승할 것

매달 현금이 들어오는 월세나 배당금, 더 나아가서는 2, 4년에 한 번씩 전세가를 올릴 수 있는 현금 흐름을 만들어 내야 인생이 풍요로워집니다.

참고로 전세가는 지금까지 부동산 사이클 중 단 15%만 하락했습니다. 85%의 높은 확률로 상승하며,하락을 겪더라도 2년 후에는 상승할 확률이 높습니다. 미래를 예측하려 하지 말고 자산들을 어떻게 하면 시세보다 저렴하게 안전마진을 끼고 살 수 있을지 공부하는 게 더 중요합니다.

외환 자산으로 미국 주식 투자

원화자산만 있으면 경제위기가 왔을 때 자산을 지키기 힘드니 외화자산도 함께 모아가야 합니다. 대표적인 방법으로 미국주식입니다. 기업분석을 좋아하고 주식 공부할 시간이 많으면 개별주식을 해도 되지만, 개인적으로 시장지수를 따라가는 ETF를 추천합니다.

개인적으로는 대표적인 ETF인 IVV, QQQ, VT 정도만 모으라고 이야기 하고 싶습니다. 마켓 타이밍을 잡지 않고 매달 꾸준히 사 모으는 전략이 좋아 보입니다.